お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。
今回は、
居抜きとは？ また、その反対用語は？
というテーマでお話させていただきます。
今回は内容がオフィスではなく、店舗寄りな上、
多少工事の事からは離れることもある内容となりますが、
内装とも十分関わる概念ですので、ぜひともお時間がございましたらご覧いただければ幸いです。
画像：いらすとや
居抜きとは、賃貸物件の店舗において前回営業していた状態ほぼそのままにて退去された物件を、そのまま次に引き継ぎ、入居者が営業していく方法の物件を指します。
通常、賃貸物件において借主が店舗物件を借りた場合、新たに設置した什器や設備、内装は契約に基づいて返却する際に元に戻さなくてはなりません。
そこを、同じく貸主（オーナー側）の承諾が得られればそのまま引き渡しできる物件が居抜き物件です。
（当然ながら、退去の際設備・什器は清掃して退去します。）
通常の物件にて、店舗が営業するまでの初期費用はとてもかかります。
特に「躯体あらわし」と呼ばれる、物件内に躯体（建物を支えるための構造）以外の何もない状態の物件は、設備も内装も無い状態なので、とても費用がかかります。
設備や、最低限の内装が整っていても、内装を整え、什器を入れるだけでもかなり費用です。
それを、居抜き物件では最低限の改装や、什器や備品の買い足しで済むのです。
（借主側＝店主・店舗オーナーのメリット）
居抜き物件の場合、(前店舗)閉店→改装→(新店舗)開店までの流れが早く、
前店舗に通っていた顧客からしても、「次はこのお店になるんだ」と
いう認識がしやすいです。
また、店舗が開店してからも、後から動かすことのできる家具や什器を除けば
レイアウトが近しくなるため親しみやすい可能性があります。
（顧客側のメリット）
例えばラーメン屋の場合、オープンキッチンになっておりカウンター席がぐるりと囲まれていることが多いですが、
新たにラーメン屋を営業したい借主からするとレイアウトそのままに営業できるため、
営業開始したときのイメージをつかみやすいと言えるでしょう。
（借主側＝店主・店舗オーナーのメリット）
メリットばかりではなく、もちろんデメリットもございます。
考え方次第、あるいは各物件により、メリットに挙げた面がそのままデメリットになってしまうのですが、
元の内装レイアウトや設備をそのまま引き継いで営業を開始しなければならないので、
自身が思い描く理想の店舗のイメージがある場合、不便を感じることがあるかもしれません。
とはいえ、これらは物件探しの際に理想に合う場所を見つけたり、賃貸借契約を終えた後、クロスを貼り換えたりしてイメージチェンジを行えば解消できる可能性があります。
前まで営業していた店舗にて、顧客や周辺住民などとの何らかのトラブルが発生していた場合、
新しく営業を開始していてもトラブルが引き続き発生してしまう可能性があります。
例えば、前店舗で周辺住民から騒音・異臭などのトラブルが発生していた場合、
たとえ新しく営業を開始していても周囲から良くない目で見続けられたり、
噂が広まってしまっているということがよくあります。
全く違う店舗としてスタートしていればあまりそのようなトラブルは起きにくい気がしますが、同種の場合はよく起こりうる話で、悪いイメージを払拭するのはなかなか難しいとのことです。
ただし、「以前もここに店舗があった気がする」と、周辺に通勤・通学している方や
過去の常連客からも認知されている可能性も高いため、
新しく営業した店舗についても、過去に評判がよかった店の跡地などの場合、
比較的早い段階で集客が見込める可能性があります。
退去の際気にされなかった、あるいは気付くことのできなかった設備・内装の老朽化や表に現れてこないような故障、劣化などにより、
引き渡された時点や、店舗に入居した時点、あるいは営業を開始するなりすぐに大規模な修繕が必要になり、工事費用が大きくかさんでしまったという事もよくあるようです。
これらのトラブルを未然に防ぐ事は少々難しいですが、入居契約を結ぶ前に
状態をよく確認しておくことで防ぐ事ができるかもしれません。
スケルトン物件(躯体あらわし)のイメージ画像。
フリー素材ぱくたそ（www.pakutaso.com）
「居抜き」の反対語は「スケルトン」となります。
スケルトン(物件)とは、具体的に言えば「物件を退去する際、すべての内装を撤去しなくてはならない」物件、またはそうなっている状態を指します。
ただ、契約によっては、
など、細かに違いがあるようです。通常は、内装下地材もすべて撤去した状態をスケルトンと呼称しています。
今回は細かく説明しませんが、スケルトンのメリットデメリットはそのまま居抜きの逆で、最大のメリットであり、デメリットを挙げるならば、
「一から店舗内装を作り上げることができるが、何もかも準備し工事を依頼しなくてはならないので費用が高くつき、物件を借りたからといってスムーズに営業開始できない」
これに尽きるかと思います。
以上、居抜きとは？ また、その反対用語は？ について、お話させていただきました。
どちらの物件であっても、まず大切なことは物件を決めるまでの際、
店舗の運営と同じくらい、その物件がどのような契約になっているかを確認することです。
店舗の場合、立地や家賃の値段など気にする部分は多いかと思われます。
しかしながら内装工事の観点から申し上げますと、
居抜きにて以前のままの状態で引き渡されたとして、
長期的な視点で見て不便や、余計な費用や手間がかからないかも含め、内装(改修)にかかる費用も加えて確認すべきかと思われます。
弊社では、お客様のご予算と現状を確認した上でご要望に見合ったご提案をさせていただきたいと考えております。
「現在の店舗に間仕切壁を追加してほしい」
「喫煙室が不要になり、撤去した上で新たなレイアウトにしたい」
など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。
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今回は、いつもと趣向を変え、
安全パトロールとは？ 何をして、何を見ているのか
というテーマでお話させていただきます。
テーマの都合上、ざっくりとではありますが、内装工事以外を含む建築工事全体について触れさせていただいている箇所もございますのでよろしくお願いいたします。
安全パトロールについて簡単な説明の後、どういう部分を見て実施されているのかを説明していきます。
安全パトロールとは、現場の安全を守るために、各業者の担当者が実際に現場をパトロール(巡回)し、安全面において問題が発生していないか確かめることです。
現場の人たちでは「安パト」などと略称で呼ばれることもあります。
（元請の安全担当自身が行う場合もあります。）
現場がスタートする時、元請はそこで行われる工事において
ありとあらゆる危険性を洗い出し、そこから各工事の業者へ作業をお願いします。
しかし、業者ごとのやり方や、想定外の事象が発生していくことが多々ある現場では、工程の中で一定の区切りを迎えるごとに（迎える前に）
改めて、各業者の目線でパトロールを依頼し、
想定している安全基準を保てているか確認することが一番安全で、手っ取り早いということになります。
そこで、安全パトロールと銘打ち、元請から各業者の監督者へ、
「現在の現場の状況で〇〇と定めた安全の基準は満たせているのか、また改善点はないか見てきてほしい」
と依頼させ、現場の安全を確保することで、施工の品質も保っているのです。
どのような事をチェックしているのかは、結論から申し上げますと
工事の進捗状況や、業者により異なります。
しかしながら、「安全パトロール」なので、すべて安全に関連する事柄をチェックしていくことになります。
基本的には、
などの項目を元請から、各業者の監督者へチェックさせています。
通常、安全パトロールにはチェックする箇所を元請が定めさせ、各業者の監督者はその評価をし、酷いところは是正するようにします。
なお、多くの元請業者において「チェックリスト」が作成され、それに沿って評価を下していきます。
補足として、「安全パトロール 点検表」などとインターネットで画像検索をすると
様々な業者が過去に使用したチェックリストがヒットします。
テンプレート以外の、実際に使用されているものは勝手に印刷し使用してはいけませんが、どんな項目を他社がチェックしているのかの参考にはなるかと思われます。
上記の箇条書きをなるべく内装工事に当てはめ、列挙していきます。
内装工事においてもたくさんの工具を使用します。
工具に関する当ブログ過去記事はこちらにまとめられておりますので、
ご興味がございましたらご覧いただければ幸いです。
今回は、ざっくりと紹介させていただきます。
足場関連
（脚立、立ち馬、踏み台など）
立ち馬。天板に乗っての作業を前提とした足場で、天板部分や脚部を伸長し、高さや長さを変えることができる。(長さなどは変えられないタイプもあります)
工具には通常、耐用年数が定められており、その期間を超えて使用してはいけません。
使用している足場がその年数を超えていないか、またメーカーが推奨する点検方法にて、
きちんと動作し、ロックされるか、摩耗などしていないかをチェックします。
また、錆びついていたり泥が入り込むなどで動きが悪くなっていないかチェックし、
状態に応じて清掃、整備させます。
工具関連
（カッター、インパクトドライバー、その他工事に使用する電動、手動工具）
足場と同じく、工具にも耐用年数が定められているものがほとんどです。
それらを超えて使用していないか、また定期的なメンテナンスが行われているかを確認します。
同じ工程を任されていても、危険な状況は現場に応じて、また進捗状況に応じて変わっていくものです。
そこで、元請は初めに、各業者へ現場に入場する際、
「どのような手順でどう施工していけば安全かつスムーズに行えるか」を定めさせます。
それを、改めてきちんと手順が設定されており、それを守って実際に作業員が作業をしているのかパトロールさせます。
例えば、「この箇所の天井材施工の際は〇〇cm以上の立ち馬を使用し、脚立は使用せず、作業員が一人で作業することがないようにしなくてはならない」
という作業手順があったとします。
安全パトロールでは、それらが現場において本当に正しい手順なのか、
またその手順が守られているかをチェックしていきます。
別の現場で正しいとされていた手順であっても、今回の現場で、なおかつ現在の状況ではそれが一番安全とは限りません。
問題に感じた場合は違う方法を検討しなければなりませんし、正しかったとしても守られないのであれば意味がないので、守られるようにするにはどうしたらよいか検討します。
弊社施工の現場にて、足場頭上部分に「頭上注意」のテープを貼り、注意を促している。
作業をする箇所は、その多くが作りたての建物であるため
足元や頭上、開口部、または他業種との作業範囲と被っているなど、
多くの危険が潜んでいます。
そこで、安全パトロールにてそれらが「なるべく安全に、正しく保てているか」や、
「どのように確保されているか」を確認します。
例えば、「〇月〇日での作業において、天井工事を設備業者と同室にて作業があるが、事前に打ち合わせを行い、どうしても同時刻に近くで作業する際は、設備業者は東側の箇所、内装工事では西側の箇所から、声掛けをした上で作業を行う。」
などという決め事を行ったとします。（あくまで一例であり、安全を保つうえで正しい方法とは限りません。）
それらの決め事がきちんと守られているか、また、もっと安全な方法・対策がないか考えていきます。
現場、工場には5Sという言葉があります。
それぞれ、整理・整頓・清掃・清潔・躾 の5つを指すのですが、
それらが安全という面から実施されているかをチェックします。
今回はざっくりとした説明に留めさせていただきますが、
などが挙げられます。
5Sの一つ、清掃(掃除)は、見た目の美化だけでなく廃材などで足を怪我しないためにも行われます
もちろん、定められた工期に間に合わないということがあってはならないのは第一ですが、
労働災害(労災)が発生し、作業員の手が止まってしまい現場も止まってしまう、
また元請の立場としてイメージダウンに繋がってしまうこともあるなど、
安全を疎かにして良いことは一つもありません。
5Sの正しい実施は理にかなっていると言えるでしょう。
以上、簡単にではございますが安全パトロールとは何か、
また安全パトロールで何を見ているのか説明させていただきました。
以下に簡潔にまとめますと、
となります。
現場で働く職人の方々の観点からは、安全パトロールは
「作業の効率を妨げる、鬱陶しい風習」のように思われていることが多い気がします。
しかしながら、元請業者は下で働く業者が皆ケガが無く、最後まで終わることができるよう努めなければなりません。
安全は元請・下請関係なくすべての人のために必要な事項であることを
理解していただければと、私も思っております。
そして、安全を守ることでスムーズに工事が進むことがある と感じることも
たくさんあります。
弊社でも日々安全を守り、労災が起こらないようこれからも気を引き締めてまいりたいと思います。
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昨年の話となりますが、以前
というテーマで書かせていただいておりましたが、
久方ぶりにこのテーマの続きを書かせていただければと思います。
というわけで、今回は
内装工事で活躍する工具 切断編②(ボード)
としてお話させていただきます。
当記事では、
①切断編その2として、ボード材を切断する工具を紹介いたします。
※写真は一般的なカッターの画像です
ごく普通のカッターですが、石こうボードなどの切断には頻繁に使われます。
写真は「オートロック」のタイプですが、強く力を入れることが多いので
刃の出し入れをネジを回して調整する「ネジロック」式が多く用いられているように感じます。
およそ同系統のカッターによる石こうボード切断の様子
一般的な石こうボードには「原紙」という丈夫な紙材が巻かれており、そこに
鉛筆などでしるしを付け、カッターを何度か走らせて深く切りつけていくと、
ポキッと折り、切り離すことができます。
切り込む際、比較的滑らかな曲線を描きやすく、入手性や価格も手ごろなため、
使用頻度が高いです。
「ボードのこ」です。(左側)ノコギリの一種となります。
ボード用のこぎりです。端から刃を入れる場合や、一度大き目の穴を開けておけば
カッターのように何度も刃を入れず、刃を往復するだけで切断でき、便利です。
ただし上下に往復させるため、滑らかな曲線を描くのは少し難しく、
写真のように直線的な箇所や、後で滑らかにするための大まかな切り込みのために使われることが多いです。
マキタ公式ホームページより引用。
電動工具の一種で、先端の棒状の刃が振動し、部材の切断や剥離などに使用できます。
ボード材にも、ボード用の刃先を取り付ければ切断に使用することができます。
モノタロウ商品ページより引用。図のように振動し、ボード材を切削、切断します。
実際の施工の様子です。
マルチツール実際の施工の様子。配線用の開口を広げていく様子です
画像内の説明にもありますようにボード材に直接刃を入れ、開口を広げていっております。
なお、マルチツールの場合先端がギザギザになっているものであれば、
そのままボード材に押し付けることで刃を通すことが可能です。
補足ですが、マルチツールはその名の通り刃を取り替えることで床材の剥離や、
円盤状の刃によるヤスリがけ(グラインダー研削)など、様々な工具となります。
ボードカッター。マキタ公式商品ページより引用。
ボード専用の電動工具です。写真上部先端の刃が振動し、ボードに切込みを入れ
切り開くことができます。
天面が平らになっており、一度刃を通せば均一な深さで
スッとボード材を切っていくことができます。
また、背面（参考写真では右側）部分にダストボックスがあり、粉塵が舞うのを抑えつつ
効率よく作業できます。
マルチツールと同じく開口を開けたり、解体作業の際バールを引っかけるための穴を開ける時などに主に使われます。
レシプロソー（セーバーソー）。
セイバー(刃、サーベル)のような形状をしている事からその名が付きました。 画像はマキタ公式商品ページより引用。
レシプロソー（セーバーソー）は、画像左部分のセイバー状の刃が振動し、
部材を切断することができる工具です。
刃を交換することでボード材に限らず、木材や塩ビパイプ、鋼材も切断することができます。
繊細な作業ができないわけではないのですが、パワフルなため
弊社で使用する際は、基本的には解体作業の際に使用されることが多いです。
ホールソー（ホール…穴状の ソー…のこぎり） インパクトドライバーのビット（付替えパーツ）として、装着して使用できます。 画像はモノタロウ公式サイト商品ページより引用。
こちらは単体では使用できず、ビット(付替えパーツ)として、
インパクトドライバー(電動ドライバー)に装着して使用します。
写真の青色部分が回転し、ボード材に押し付けていくと綺麗な穴が開くものとなっております。
配線用の穴などを開けることに主に用いられます。
モノタロウ公式商品ページより引用。
ボードヤスリ。こちらは弊社社員が普段使用しているものとなります。 ヤスリ面にボードの粉が入り込んでいるのが分かります。
切断用の工具ではないのですが、ほとんど切断とセットで行われるので
紹介させていただきます。
カッターや、上記工具などで切断した石膏ボードは、切断面がデコボコになってしまうため、上記のような専用のヤスリで表面を研削し、滑らかにします。
この工程がボード工事においてかなり重要で、後々パテ作業や、その後のクロス・塗装作業の際の仕上がりにも響いてきますので、ボード工事には必須の工具と言えます。
以上、内装工事で活躍する工具①切断編その2（ボード）
のご紹介でした。
今回、並びに前回紹介した工具の中には解体作業で主に使用されるものも含まれますが、
業者や、職人さんによって決まりがあったり、あるいは自由に使いこなしているかと思います。
どんなに便利な道具も、それをスピーディーに、繊細に使用することができるのが
職人です。
弊社にも、そのような職人が揃っておりますので、
ぜひとも工事を依頼する際の選択肢に加えていただければと思います。
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マンションエントランスの天井補修工事が今回の現場になります。
天井の一部の補修が必要になったので、既存の天井を一度壊して、補修が必要になった原因に対処します。
ボードを貼る前に配線などの処理をしていきます。
配線などの処理が終わったら照明などの部分を開口し、(今回は)ソーラトンキューブを貼っていきます。
ソーラトンキューブは、吉野石膏グループで販売されている商品になります。
立体的になっているのは吸音効果を出すために空気の層を作る意味もあります。
最後に貼り終えた写真がこちら。
1枚目と比べると、新しい天井になり、きれいになっているのがわかります。
以上が今回の補修工事になります。
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こんにちわ、オフィス回復ドットコムです。
本日はオフィスビルのシステム天井の枠組み工事の施工例をご紹介したいと思います。
まずシステム天井とは、主に吊り天井の一種であり、天井裏に設置される空調や照明などの設備を天井ボード材と一体にして組み、下地・枠に組み込むようにしてセットする天井のことです。
システム天井のメリットは、メンテナンス性が非常に高いことです。天井材そのものはもちろんのこと、照明などの天井設備も簡単に移動・交換することができます。そのため、レイアウト変更にも対応しやすく、一部の天井材や設備が劣化・破損した時もすぐに新しくできるのです。天井材が直線的に配置されるので、見た目もスマートです。
では、施工の流れを説明したいと思います。
スライディングウォールを撤去した後の天井復旧の工事です。
スライディングウォールとは、室内を手軽に仕切ることができる可動式パーテーションのことです。天井に設置したレールにぶら下げて移動できるような仕組みです。
ではスライディングウォールの撤去後のシステム天井の枠組み工事の現場写真になります。
以上がシステム天井の枠組み施工写真になります。
この後にボードを載せて終了になりますが当社の作業は枠組みで終了になります。
どんな作業でも可能ですので是非、お気軽にお問合せ下さい。
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東京都豊島区池袋にオフィスを置き、関東一円で《内装工事》全般と《原状回復工事》を施工させていただいております。
本日は、改装工事と改修工事の施工例をご案内いたします。
「改修工事」とは、建物を修理や修復をして改めることを言います。
改修工事は原状回復させるだけではなく、機能の向上を目指してグレードアップさせる工事です。
具体的には、地震が起きても建物の安全性が保たれるように耐震改修工事を行うことや、住宅設備を向上させるために断熱住宅に改修工事をすることなどが挙げられます。
改修工事と混同されてしまうことのある「改装工事」とは、建物の内装や外観の装いを改めることです。
つまり、新しく作り変えることを言います。
改装工事は、「内外装の模様替え」として理解していただけると良いでしょう。
工事種類：改装・改修工事
場所：神奈川県横浜市
建物内装：葬儀会館(葬儀場）
工期：5日間
工事内容：内装のレイアウト変更の為、解体後の軽量鉄骨下地工事(LGS工事）とボード仕上げ工事になります。改修内容は壁の補修と石膏ボードの重ね張り工法(耐火・防火性、遮音性、寸法安定性、加工性、経済性に優れるという特徴があります）になります。
現場写真は以上になります。
ここから石膏ボードを張り付ける作業に移行します。
施工内容は以上になります。
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改装工事とは、建物の内・外観をきれいに新しくしたり、模様替えをすることです。
工事種類：改装工事
場所：千代田区九段北
建物内装：オフィスビル
工期：１日
工事内容：レイアウト変更の為、天井のベースライトを外した後の穴をボードで塞ぎペンキで仕上げる作業です
完成前
完成後
施工は以上になります。
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《内装仕上げ工事》《原状回復工事》など建物内の多種多様な施工を手掛けております。
本日ご紹介させていただきます施工は田無にありますオフィスビルの事務所の一室になります。
施工内容は間仕切り壁の作成(ボード仕上げ工事）になります。
施工期間は１日になります。
間仕切りとは、建築物の内部空間を仕切ることです。間仕切りを行う壁を、間仕切り壁といいます。単に「内壁（ないへき）」ともいいます。
内部空間を有効に使用する為には、居間、トイレ、倉庫など、用途別に部屋を「区切る」ことによって有効に使用できます。この空間を区切ることを間仕切りと言います。
そして間仕切りを行う壁を、間仕切り壁といいます。間仕切り壁は、内部空間を仕切る目的なので、外壁と違って耐震性を必要としません。間仕切り壁には、LGSとボードが用いられます。間仕切り壁は建物内部に直接設置できないので下地材としてlgsを使います。石膏ボードは遮音性や断熱性がありますが、外壁材に比べると耐力は低いです。
今回の施工事例になります。
まずLGSを使用して下地を組んでいきます。
ボードを貼っていく作業をおこないます。
貼り付けが終わり、部屋が区切られました。
ご紹介は以上になります。
間仕切り壁を作成することで、空間を有用に活用していきましょう。
是非、内装空間を分けるならお気軽にご相談ください。
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本日は静岡県にあるオフィスビル内を施工させていただきました。
施工期間は約1週間になります。
施工内容は内装仕上げ工事《軽鉄工事（鋼製下地組立）》《ボード工事（ボード張り）》です。
今回、施工する軽鉄工事(LGS工事）とは、オフィス・店舗・商業施設などで、空間を区切るための天井や床の下地材を設置する工事で、薄い鉄製の材料を使用します。木材とは異なり、水や湿気に強く、燃えてしまう心配もないため、現在の内装工事の現場では多く使用されています。施工箇所は、主に天井や壁の骨組みが挙げられます。
軽鉄は、木材と比較して防火基準を満たせる・工事期間を短縮できる・工事単価が安い、などメリットが多く、現在の建築物では主流になっています。
ボード工事とは、天井やクロスの下地工事です。具体的には、石こうボードを壁や天井に貼っていく作業になります。石こうボードを主とする下地の板は、主に、断熱・防音・耐火などの役割を担っており、その機能や種類は多岐に渡ります。そのため、建物の特性や用途により、適切な素材を選び施工することになります。
まずは天井の軽天工事(LGS工事）から施工になります。
軽天の下地は、一般的には「天井のレベル出し」→「ボルト吊り」→「野縁受け掛け」→「野縁を渡す」→「レベル合わせ」の順番で組むことになります。
_ 
次に壁の軽天工事を施工していきます。
壁や間仕切りの仕上がり位置に合わせて、天井と床に鋼材をはめ込むためのレールとなるランナーを打ちつけます。
壁や間仕切りの柱となるスタッドを必要な長さに切断し、天井と床のランナーに一定間隔ではめ込んでいきます。
壁や間仕切りの場合は、天井の軽天工事よりもシンプルな手順です。
曲線や特殊な形状の壁なども軽天工事で対応可能ですが、正確な施工が求められるため、十分な技量が必要です。
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軽鉄工事が一通り終えましたらボードの取り付け工事をおこないます。
まずは壁をボード施工します。
次に天井を施工します。
この後、壁に2枚貼り施工していきます。
施工終了事
当社はここまでの施工になります。
ここから他社様に引き継ぎをします。
これで今回の施工は以上になります。
『オフィスリニューアル・店舗改装』内装工事・原状回復工事 等々、悩んでる方は
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こんにちは、オフィス回復ドットコムです。
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本日は一人親方の為の労災保険についてです。
「仕事でケガをしたら労災の対象」ということは知っていても、具体的な条件や内容は
まではわからないという方は多いのではないでしょうか。
そこで今回は、労災保険とはどんな内容の保険なのか、改めてわかりやすく解説します。
