お世話になっております、オフィス回復ドットコムです。
池袋を中心に関東一円範囲で「内装工事」「原状回復工事」をメインにお手伝いさせていただいております。
今回は、
居抜きとは？ また、その反対用語は？
というテーマでお話させていただきます。
今回は内容がオフィスではなく、店舗寄りな上、
多少工事の事からは離れることもある内容となりますが、
内装とも十分関わる概念ですので、ぜひともお時間がございましたらご覧いただければ幸いです。
画像：いらすとや
居抜きとは、賃貸物件の店舗において前回営業していた状態ほぼそのままにて退去された物件を、そのまま次に引き継ぎ、入居者が営業していく方法の物件を指します。
通常、賃貸物件において借主が店舗物件を借りた場合、新たに設置した什器や設備、内装は契約に基づいて返却する際に元に戻さなくてはなりません。
そこを、同じく貸主（オーナー側）の承諾が得られればそのまま引き渡しできる物件が居抜き物件です。
（当然ながら、退去の際設備・什器は清掃して退去します。）
通常の物件にて、店舗が営業するまでの初期費用はとてもかかります。
特に「躯体あらわし」と呼ばれる、物件内に躯体（建物を支えるための構造）以外の何もない状態の物件は、設備も内装も無い状態なので、とても費用がかかります。
設備や、最低限の内装が整っていても、内装を整え、什器を入れるだけでもかなり費用です。
それを、居抜き物件では最低限の改装や、什器や備品の買い足しで済むのです。
（借主側＝店主・店舗オーナーのメリット）
居抜き物件の場合、(前店舗)閉店→改装→(新店舗)開店までの流れが早く、
前店舗に通っていた顧客からしても、「次はこのお店になるんだ」と
いう認識がしやすいです。
また、店舗が開店してからも、後から動かすことのできる家具や什器を除けば
レイアウトが近しくなるため親しみやすい可能性があります。
（顧客側のメリット）
例えばラーメン屋の場合、オープンキッチンになっておりカウンター席がぐるりと囲まれていることが多いですが、
新たにラーメン屋を営業したい借主からするとレイアウトそのままに営業できるため、
営業開始したときのイメージをつかみやすいと言えるでしょう。
（借主側＝店主・店舗オーナーのメリット）
メリットばかりではなく、もちろんデメリットもございます。
考え方次第、あるいは各物件により、メリットに挙げた面がそのままデメリットになってしまうのですが、
元の内装レイアウトや設備をそのまま引き継いで営業を開始しなければならないので、
自身が思い描く理想の店舗のイメージがある場合、不便を感じることがあるかもしれません。
とはいえ、これらは物件探しの際に理想に合う場所を見つけたり、賃貸借契約を終えた後、クロスを貼り換えたりしてイメージチェンジを行えば解消できる可能性があります。
前まで営業していた店舗にて、顧客や周辺住民などとの何らかのトラブルが発生していた場合、
新しく営業を開始していてもトラブルが引き続き発生してしまう可能性があります。
例えば、前店舗で周辺住民から騒音・異臭などのトラブルが発生していた場合、
たとえ新しく営業を開始していても周囲から良くない目で見続けられたり、
噂が広まってしまっているということがよくあります。
全く違う店舗としてスタートしていればあまりそのようなトラブルは起きにくい気がしますが、同種の場合はよく起こりうる話で、悪いイメージを払拭するのはなかなか難しいとのことです。
ただし、「以前もここに店舗があった気がする」と、周辺に通勤・通学している方や
過去の常連客からも認知されている可能性も高いため、
新しく営業した店舗についても、過去に評判がよかった店の跡地などの場合、
比較的早い段階で集客が見込める可能性があります。
退去の際気にされなかった、あるいは気付くことのできなかった設備・内装の老朽化や表に現れてこないような故障、劣化などにより、
引き渡された時点や、店舗に入居した時点、あるいは営業を開始するなりすぐに大規模な修繕が必要になり、工事費用が大きくかさんでしまったという事もよくあるようです。
これらのトラブルを未然に防ぐ事は少々難しいですが、入居契約を結ぶ前に
状態をよく確認しておくことで防ぐ事ができるかもしれません。
スケルトン物件(躯体あらわし)のイメージ画像。
フリー素材ぱくたそ（www.pakutaso.com）
「居抜き」の反対語は「スケルトン」となります。
スケルトン(物件)とは、具体的に言えば「物件を退去する際、すべての内装を撤去しなくてはならない」物件、またはそうなっている状態を指します。
ただ、契約によっては、
など、細かに違いがあるようです。通常は、内装下地材もすべて撤去した状態をスケルトンと呼称しています。
今回は細かく説明しませんが、スケルトンのメリットデメリットはそのまま居抜きの逆で、最大のメリットであり、デメリットを挙げるならば、
「一から店舗内装を作り上げることができるが、何もかも準備し工事を依頼しなくてはならないので費用が高くつき、物件を借りたからといってスムーズに営業開始できない」
これに尽きるかと思います。
以上、居抜きとは？ また、その反対用語は？ について、お話させていただきました。
どちらの物件であっても、まず大切なことは物件を決めるまでの際、
店舗の運営と同じくらい、その物件がどのような契約になっているかを確認することです。
店舗の場合、立地や家賃の値段など気にする部分は多いかと思われます。
しかしながら内装工事の観点から申し上げますと、
居抜きにて以前のままの状態で引き渡されたとして、
長期的な視点で見て不便や、余計な費用や手間がかからないかも含め、内装(改修)にかかる費用も加えて確認すべきかと思われます。
弊社では、お客様のご予算と現状を確認した上でご要望に見合ったご提案をさせていただきたいと考えております。
「現在の店舗に間仕切壁を追加してほしい」
「喫煙室が不要になり、撤去した上で新たなレイアウトにしたい」
など、ご相談、お見積りはお気軽にどうぞ。
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